저소득층 40대 1인 임차가구의 연령대별 주거이동 특성 : 주거실태조사에 나타난 지역 내 이동 가구를 중심으로

주거이동(residential mobility)은 가구의 내부적 요인(소득수준, 가구원 수와 가구구성, 주거선호도 등)과 외부적 요인(주택정책, 주택시장 상황 등)의 변화에 대응하여 개별 가구가 주거소비를 합리적으로 조절하는 과정으로 정의된다(하성규, 2010). 개별 가구는 주거이동이나 주택개조 등의 조절행위를 통하여 불만족스러운 주거상황을 개선하고 주거욕구를 달성한다. Clark et al.(2003)은 개별가구에게 주거스트레스로 인하여 주거이동의 동기가 발생하면 해당 가구는 다양한 사회·경제적 특성과 물리적특성(입지, 주거환경, 접근성 등)을 고려하여 주거이동을 결정한다고 설명하였다.

하성규(2010)는 주거이동을 이동거리에 따라서는 지역(동일 주택시장 영역) 내 이동과 지역 간 이동으로 구분하였고, 이동동기(이유)에 따라서는 자발적 이동과 비자발적 이동으로 유형을 구분하였다. 이 중 자발적 이동은 근린환경, 주거비, 디자인, 점유형태 등 주거소비를 조절하기 위한 주거조절이동과 가족생활주기(family life-cycle)나 생활양식(lifestyle)의 변화, 가구의 경제적 상황의 변화에서 수반된 유도이동으로 다시 세분하였다. 비자발적 이동은 주요활동영역의 변화나 가구의 분가 또는 합가, 주택의 철거, 재해 등을 원인으로 한 이동이라고 설명하였다.

연구자에 따라서 주거이동의 범위를 달리 해석하는 경우도 있는데, 주거학연구회(2018)는 주거이동을 단일노동시장 또는 단일주택시장 내에서 이동하는 지역 내 단거리 이사라고 정의하고, 장거리 이주와 개념을 구분하였다. 따라서, 주거학연구회(2018)는 하성규(2010)의 주거이동 구분 상 지역 내 이동만 주거이동이라고 정의한 것이다. 본 연구는 주거학연구회(2018)의 주거이동에 대한 정의에 따라서 동일지역 내에서 주거이동한 가구로 그 대상을 제한하였으며, 동일지역의 범위는 동일한 광역시·도로 정의하였다.

주거순환과정(housing filtering process, 주거여과과정) 이론은 시간의 경과에 따른 주택의 가격이나 질적 수준의 변화와 가구이동의 관계를 이론화한 것이다. 시간의 흐름에 따라서 주택의 가격이나 질적 수준이 향상되거나 가구가 더 양질 또는 고가의 주택으로 이동하는 경우를 상향순환(upward filtering, filter-up process), 그 반대의 경우를 하향순환(downward filtering, filter-down process)으로 각각 정의한다(하성규, 2010). 이러한 순환은 가구의 이동으로 발생(능동적 순환)하기도 하지만 가구의 이동 없이 근린환경의 변화에 따른 주택의 가격이나 질적 수준 등 주택가치의 변동으로 발생(수동적 순환)하기도 한다.

[그림 1]은 네 가구(가구-1~가구-4)에게 나타난 주거순환과정을 예로 든 도식이다. 가구-1은 기존의 주택-A보다가치가 높은 신규주택(주택-E)으로 이동하고, 가치가 하락한 주택-A로 가구-2가 이동하면서 가구-1과 가구-2 모두 능동적 상향순환이 이루어졌다. 가구-3과 가구-4는 각각 주택-C와 주택-D에서 이동하지 않았지만, 근린환경의 변화로 주택-C만 가치가 하락하면서 가구-3에게는 수동적 하향순환이 이루어진 반면 가구-4에게는 아무런 순환도 이루어지지 않은 차이가 있다.

[그림 1]

주거순환과정의 요약<출처> Bourne(하성규, 2010 “재인용”), p.151을 재구성함

본 연구는 주거순환과정 이론을 이론적 틀로 활용하였으며, 다음과 같은 방법론적 특수성을 갖는다. 첫째, 본 연구는 주거순환의 여러 가지 유형 중 [그림 1]의 가구-1, 가구-2의 상황과 같이 가구의 이동으로 일어난 능동적 순환과정을 중심으로 저소득층 40대 1인 임차가구의 주거순환 특성(상향이동, 하향이동, 동일·유사)을 살펴보고자 하였다. 둘째, 임차가구는 세부적인 임차유형(전세, 보증부월세, 무보증월세, 사글세·연세 등)에 따라 보증금의 유무와 월차임의 유무 등 구성이 상이하기 때문에 주거비를 주택가치의 지표로 사용할 경우 그 증감을 판단하기 모호한 문제가 있다. 따라서, 본 연구는 주택가격 대신 점유유형, 주택유형, 침실 수, 주택면적, 층 위치 등 주택의 질적수준을 측정할 수 있는 특성을 주택가치의 지표로 대체활용하였다.

2020년 이후 주거학 연구에서 중년 또는 중장년층을 대상으로 진행이 된 연구는 국가승인통계조사 자료를 분석하여 주거실태를 파악하거나(이현정, 2022; 이현정, 2023a) 주거만족도(권송이, 2021; 김현경, 이성원, 2022; 이현정, 2023b) 또는 주거이동 특성을 분석한 연구(김재훈, 이현정, 2024a)와 설문조사를 시행하여 중년의 주의식을 분석한 연구(지은영, 이현정, 2021) 등으로 크게 구분할 수 있다. ‘중년’ 또는 ‘중년가구’에 대한 정의는 법령이나 연구자에 따라 차이가 있으므로 각 연구에서 정의한 ‘중년’ 또는 ‘중장년’은 그 연령범위가 상이하다.

중년층의 주거실태를 분석한 연구 중 이현정(2022)은2020년 주거실태조사 자료를 분석하여 중년층과 고령층의 주거실태와 주거소요(housing needs) 특성을 개괄적으로 분석하여 주거복지 정책 개발의 적용점을 제안하였다. 이현정(2023a)은 2021년 주거실태조사를 이용하여 무보증월세·사글세·연세로 거주 중인 중년가구(가구주연령 40~64세)의 특성과 주거실태를 중년 전세 및 보증부 월세가구와 비교하였다. 분석 결과, 해당 가구는 남성, 준고령층(55~64세), 장애인, 1인가구의 비율이 매우 높고 비주택거처와 최저주거기준 미달 주호 등 부적절한 거처에 거주 비율과 주거빈곤 비율이 매우 높은 등 주거의 질적 수준은 상대적으로 극히 열악하였으나, 주거불안정을 경험한 비율은 오히려 전세·보증부월세 가구에 비하여 낮은 상태였다고 보고하였다.

중년가구의 주거만족도를 분석한 연구 중 권송이(2021)는 수도권에 거주하는 40~59세 중년가구를 대상으로 시행한 설문조사 자료를 이용하여 이들의 주거만족도가 행복감에 미치는 영향력을 분석하였다. 김현경, 이성원(2022)은 2019년 주거실태조사 자료를 이용하여 중년 남성 1인가구의 가구주 특성, 주관적·객관적 주택 특성, 주관적 근린환경 특성 등의 주거특성과 주거만족도의 관계성을 분석하였다. 이현정(2023b)은 2021년 주거실태조사 자료를 이용하여 세부연령층(전기중년층, 준고령층)과 임차유형(전세, 보증부월세)에 따른 중년 임차가구의 주거만족도 영향요인의 차이를 규명하였다.

주거순환과정 이론을 적용하여 주거이동의 특성을 분석한 최근 5년 사이(2020년 이후) 연구는 국가승인 통계자료를 분석하여 특정 지역 가구의 상향 및 하향이동 특성을 분석한 연구가 주를 이룬다. 이 중 한영민(2023)은 인구총조사와 주거실태조사, 주택동향(한국부동산원) 자료 등을 복합적으로 활용하여 서울시 거주 가구의 소득계층별 주거순환 특성과 이에 대한 영향요인을 분석하였다. 해당 연구자는 연구 결과를 인용하여 상향이동은 중소득층은 점유유형, 저소득층은 주택유형을 중심으로 나타났으며, 하향이동은 고소득층 가구는 점유유형, 중소득층가구와 저소득층 가구는 각각 지역주택가격과 주택규모 측면에서 나타났다고 보고하였다. 또한, 가구주의 나이가 적고 가구규모와 자산규모가 클수록 상향이동 경향이 커진다는 관계에 근거하여 가구특성을 반영한 주거정책의 필요성을 역설하였다.

김영훈, 김수현(2024)은 주거실태조사 자료를 이용하여 수도권 가구의 소득 및 순자산수준을 사분면 방식으로 분류하여 각 그룹 별 점유유형, 주택유형, 주택규모의 변화 특성(상향, 동등, 하향)과 영향요인을 분석하였다. 그 결과, 가구의 순자산수준이 소득수준보다 주거의 상향이동에 더 큰 영향을 주며, 순자산수준이 상위에 속할수록 주거의 상향이동에 미치는 순자산의 영향력이 크다는 관계를 보고하였다.

장선영 외(2020) 역시 주거실태조사 자료를 이용하여 수도권 거주 가구의 서울과 경인지역 간 주거이동(내부이동, 외부이동) 특성 및 영향요인을 분석한 회귀모형을 제시하였다. 해당 연구자는 서울에서 경인지역으로 전출하는 경우와 그 반대의 경우 주거이동 의사결정에 영향을 미치는 요인이 각기 다르며 인구·경제적 요인 외에 사회· 환경적 요인도 영향을 미친다고 주장하였다. 그 외에 김재훈, 이현정(2024a)은 16~25차 한국노동패널 자료를 이용하여 점유유형(자가, 임차)의 변화를 기준으로 전체 가구의 10년 간 주거이동 패턴을 유형화하고 시범적으로 40대 미혼 1인가구의 주거이동 패턴을 전체 가구의 패턴과 비교하는 탐색적 연구를 시도하였다.

관련 연구의 전반적인 동향을 분석한 연구도 있었는데, 김재훈, 이현정(2024b)은 주거순환과정을 적용한 2015~2024년 국내연구 57건의 특성을 분석하였다. 연구자는 분석대상 연구 모두 주거의 상·하향이동 여부를 판단하는 지표로 점유유형의 변화를 포함하였으며, 가장 빈번하게 사용된 지표는 점유유형과 주택유형의 조합이며, 주택유형을 아파트와 비(非)아파트로 이분하여 아파트를 비아파트의 상위 주택유형으로 판단하는 경우가 가장 많았다고 보고하였다.

주거이동 특성은 분석대상가구가 직전 주호에서 현재 주호로 이사하면서 발생한 점유유형, 주택유형(아파트, 아파트 외 주택 및 오피스텔, 취약거처), 침실 수, 주거면적, 층 위치(지상층, 지하·반지하·옥탑방) 등 다섯 가지 주거요인의 변화를 기준으로 분석하였다. 개별 주거요인에 따라서 상·하위 위계 수준을 분류한 뒤 직전 주호의 수준과 현재 주호의 수준을 비교하여 상위 수준으로 변화한 경우를 ‘상향이동’, 위계 수준이 변화하지 않은 경우 ‘동일(또는 유사)’, 하위 수준으로 변화한 경우는 ‘하향이동’으로 변화 특성을 각각 정의하였다. 각 주거요인별 위계수준과 변화특성 정의 방식은 다음과 같다.

① 점유유형

점유유형은 자가, 전세, 보증부월세, 무보증월세, 그 외(사글세, 연세, 일세) 순으로 주거사다리에서 상위에 위치한다고 간주하여 ‘상향이동’, ‘동일’, ‘하향이동’으로 변화 특성을 각각 정의하였다. 분석대상가구에는 현재 주호에서 전세, 보증부월세, 무보증월세로 거주 중인 가구만 포함되지만, 직전 주호에서는 자가나 그 외(사글세, 연세, 일세) 점유유형이었던 경우도 있기 때문에 점유유형의 위계를 판정함에 있어서는 무상을 제외한 모든 점유유형을 다 포함시켰다. 직전 주호에서 무상으로 거주한 8,390가구는 점유유형의 상·하향이동 여부를 특정하기가 불가능하였기 때문에 점유유형의 변화 특성을 분석하는 과정에서는 해당 가구를 제외한 나머지 176,648가구에 대한 분석을 진행하였다.

② 주택유형

주택유형은 아파트가 그 외 주택유형(비아파트)보다 상위에 있는 것으로 간주한 주거이동 관련 선행연구(김영훈, 김수현, 2024; 양지수, 김호철, 2023; 장선영 외, 2020; 정수영, 2021; 한영민, 2023)의 구분방식을 적용하되, 주택 이외 거처(비주택거처)에 대한 구분을 추가하였다. ‘아파트 이외 주택’에는 일반단독주택, 다가구단독주택, 영업겸용단독주택, 연립주택, 다세대주택 등 인구주택총조사와 주거실태조사에서 주택으로 구분하는 아파트 이외의 주택유형이 포함된다. 오피스텔은 현재 법적으로 주거용이 아닌 업무시설(｢건축법시행령｣ [별표 1])로 분류가 되고 있으며, 이 때문에 거처의 구분상 주택 이외의 거처, 즉 비주택거처에 해당된다. 하지만, 판잣집이나 비닐하우스, 컨테이너, 움막 등과 같은 다른 유형의 비주택거처와는 질적인 수준에서 차이가 크다고 판단하여 본 연구에서는 ‘아파트 이외 주택’과 같은 범주로 구분하고 해당 범주를 편의상 ‘비아파트’로 약식 명명하였다. 오피스텔 이외의 비주택거처는 비거주용 건물(상가, 공장, 여관 등) 내주호, 고시원, 판잣집·비닐하우스·컨테이너·움막, 기타 거처 등으로, 비주택거처라는 기존의 명칭과의 혼선을 최소화하기 위하여 ‘취약거처’로 명명하였다. 이런 과정을 통하여 주택유형은 최종적으로 아파트, 비아파트, 취약거처로 구분하고, 이 순서대로 상위 주택유형으로 간주하여 직전 이사 시 주택유형 변화의 ‘상향이동’, ‘동일’, ‘하향이동’ 여부를 정의하였다.

③ 침실 수

원룸형 주호의 경우 침실 수가 0개인 것으로 코딩 변환하여 침실 수가 산술적으로 증가하거나 감소한 특성에 따라서 ‘상향이동’, ‘동일’, ‘하향이동’으로 변화 수준을 정의하였다.

④ 주거면적

주거면적은 전용주거면적을 기준 10㎡ 미만의 변화는 ‘유사’한 것으로 정의하고, 10㎡ 이상 증가하거나 감소한 경우를 각각 ‘상향이동’과 ‘하향이동’으로 정의하였다. 분석대상가구 중 직전 주호 전용면적은 1,690가구가 결측되었으며, 현재 주호 전용면적은 5,917가구가 결측되었다. 따라서 주거면적 변화 특성 분석 시에는 직전 주호와 현재 주호의 전용면적 측정값이 모두 유효한 179,121가구만 분석하였다.

⑤ 층 위치

층 위치는 지하, 반지하, 또는 옥탑에 거주하는 경우를 ‘지하·반지하·옥탑’ 1개 수준으로 묶고 이를 지상층에 거주하는 경우보다 하위의 상태로 분류하여 ‘상향이동’, ‘동일’, ‘하향이동’ 여부를 정의하였다.

청년과 중년의 연령범위에 대한 사전적 정의는 없고, 법령과 연구자에 따라서 서로 다르게 정의되고 있다. 따라서, 분석대상가구의 연령대를 다시 40~44세(85,602가구), 45~49세(99,436가구) 등 두 그룹으로 세분하여 연령대별 주거이동 특성을 비교·분석함으로써 청년층에서 중년층으로 진입한 후 경과 기간에 따른 주거이동 특성의 차이 분석을 대체하고자 하였다.

분석은 다음의 세 단계로 구분하여 진행하였다. 분석의 첫 번째 단계에서는 다섯 가지 주거요인의 변화 특성을 연령대별로 비교하였다. 두 번째 단계에서는 점유유형이 하향이동한 가구만을 대상으로 연령대별 세부 점유유형의 변화 특성을 분석하였다. 세 번째 단계에서는 각 연령대별 점유유형의 변화 수준에 따른 주택유형, 침실 수, 주거면적, 층 위치의 변화 수준을 분석하였다. 분석방법은 빈도분석과 카이제곱검정, 카파(kappa)검정을 사용하였으며, IBM SPSS ver. 27.0을 분석 툴로 사용하였다.

분석대상가구의 가구 특성은 <표 2>와 같으며, 참고자료로 2022년 주거실태조사의 소득하위가구와 1인가구의특성을 함께 제시하였다. 두 연령대 그룹 모두 남성이 여성보다 비율이 더 높았는데 40~44세 그룹과 45~49세 그룹의 남성 비율은 각각 60.9%와 54.8%였다. 대졸 이상학력자의 비율은 40~44세 그룹이 45~49세 그룹이나 전체 소득하위가구 통계보다 높은 특성을 보였다. 2022년 주거실태조사 연구보고서(국토교통부, 2023a)에 보고된 소득분위를 이용하여 소득수준을 더 세분하여 본 결과, 두 연령대 그룹 모두 전체 소득하위가구에 비하여 3~4분위의 비율이 높은 특성을 보였는데, 두 연령대 그룹을 비교하면 45~49세 그룹은 소득이 하위 20%에 속하는 가구(소득1~2분위)의 비율이 40~44세 그룹에 비하여 조금 더 높은 경향을 보였다.

<표 2>

연령대별 가구 특성과 전체 소득하위가구, 1인가구의 가구 특성(단위: 가구 (%))

전체 분석대상가구 중 6.3%는 자가주택을 마련한 경험이 있으며, 5.4%는 조사시점에도 타지에 주택을 보유하고 있었다. 2022년 주거실태조사 통계보고서(국토교통부, 2023b)에 보고된 전체 소득하위가구(소득1~4분위)및 1인가구의 특성과 비교하여 보면 분석대상가구 중 자가주택을 마련해 본 경험이 있는 가구의 비율(6.3%)은 전체 소득하위가구(51.9%)나 1인가구(36.8%)에 비하여 현저하게 낮고, 타지주택보유율(5.4%)는 전체 하위소득가구(5.5%)나 1인가구(5.8%)와 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 연령대별로는 45~49세 그룹의 자가주택 마련 경험 비율과 주택보유율이 상대적으로 더 높았다.

분석대상가구의 사회인구학적 특성의 연령대 그룹별 차이를 요약하면, 40~44세 1인 임차가구는 남성, 대졸 이상 학력자, 소득 3~4분위, ‘광역시 등’ 거주자, 현재 주택2년 미만 거주자 비율이 상대적으로 높은 특성을 보였다. 반면, 45~49세 1인 임차가구는 40~44세에 비하여 비수도권 도지역 거주자 비율이 높고 학력과 소득수준은 낮으나, 타지 주택보유자 비율이 상대적으로 높은 특성을 보였다.

분석대상가구의 연령대별 직전 주호와 현재 주호의 주거 특성과 전체 소득하위가구, 1인가구의 주거 특성은<표 3>에 요약된 바와 같다. 분석대상가구가 현재 전·월세 임차가구임에도 불구하고 3.7%는 직전 주호에서는 자가로 거주했던 것으로 나타났다. 직전 주호와 현재 주호모두 일세가구는 나타나지 않았다.

<표 3>

연령대별 직전 및 현재 주호의 주거 특성과 전체 소득하위가구, 1인가구의 주거 특성(단위: 가구 (%))

전체 소득하위가구의 특성과 비교하여 볼 때, 본 연구의 분석대상가구는 현재 주호와 직전 주호 모두 아파트 거주 가구 비율이 매우 낮고, 지하·반지하·옥탑방, 원룸형주호, 60㎡ 이하 소형주호 거주 가구 비율은 매우 높게 나타났다. 이러한 차이는 본 연구의 분석대상가구가 소득하위가구 중에서도 1인가구이면서 임차가구이기 때문일 것으로 해석할 수 있다. 또한, 전용면적이 현행 최저주거기준(국토해양부 공고 제2011-490호)에 명시된 1인가구 최소주거면적 14㎡에도 미치지 않는 협소한 주호에 거주하는 가구가 직전 주호에서는 10.2%, 현재 주호에서는 16.5% 나타났다.

연령대별 특성을 보면, 40~44세 그룹은 직전 주호에서는 아파트 거주 가구 비율이 45~49세에 비하여 낮았으나, 현재 주호에서는 오히려 더 높게 나타났으며, 원룸형 주호 거주 비율과 전용면적 14㎡ 미만 주호 거주 비율은 직전 주호와 현재 주호 모두 45~49세 그룹보다 높은 특성을 보였다. 직전 주호와 현재 주호의 특성을 비교하면, 주호의 위치(층)는 두 연령대 그룹 모두 개선되었으나, 원룸형주호나 소형주호 거주 비율은 오히려 악화된 것을 볼 수 있었다.