주택가격과 주택공급이 출산율에 미치는 영향: 서울시를 중심으로

1. 분석자료

본 연구에서는 2006년부터 2018년도까지의 주택가격, 주택공급률, 합계출산율 자료를 활용하여 분석하였다. 합계출산율은 통계청 인구동향조사에서 제공하는 합계출산율 자료를 활용하였다. 주택가격은 한국감정원 전국주택가격동향조사의 아파트 매매가격지수를 활용하였으며 주택공급률은 서울특별시 열린데이터광장 자료와 통계청 주택소유통계에서 제공하는 주택 수를 활용하여 작성하였다. 주택가격이 합계출산율에 미치는 순수한 효과를 산출하고 합계출산율에 미치는 다양한 변수를 추가적으로 투입하여 분석하였다. 서울특별시 열린데이터 광장에 공개되어있는 어린이집 공급량, 유치원 원아 수, 유치원 교사 수, 초등학교 교사수를 활용하였으며 행정안전부 주민등록인구 자료 중 15~64세까지의 인구 통계를 생산가능인구로 활용하여 분석 모형에 추가하였다. 마지막으로 OECD에서 제공하는 산출갭(Output Gap) 자료도 분석에 활용하였다.

2. 분석방법

본 연구는 주택가격과 주택공급이 출산율에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 한다. 본 연구는 주택가격 상승에 따라 주거비 부담이 높아지는 것은 자녀를 출산한 후 양육과 보육을 하면서 발생하게 되는 비용과의 경합성을 더욱 심화시킬 유인이 있다고 보고, 주택가격의 연간 변동률을 주요 설명변수로 설정하고자 한다. 다만, 본 연구에서는 전세가격이나 월세가격은 매매가격의 수준에 의해 영향을 받기 때문에 하나의 회귀식에 포함할 경우 회귀모형에서 갖춰야하는 변수 간 독립성 가정이 성립하지 않게 되어 일치추정량을 추정할 수 없다. 또한, 월세가격의 경우는 2015년 6월부터 구축되어 있어 2003년 11월부터 구축되어 있는 매매가격과 시계열 차이가 있기 때문에 매매시장과 임대차시장을 하나의 회귀식에 포함하여 분석하는데 한계가 있음을 밝힌다.

여기서 F_it는 지역 i의 t시점의 합계출산율을 나타내며, 본 연구는 분석 지역을 서울 25개구, 분석시계열은 2006년부터 2018년까지 연간자료를 활용하도록한다. ΔHP_it는 전년대비 주택가격 변동률이다. 주택가격과 출산율이 음의 관계라면 β₁ < 0의 값이 기대된다. X는 통제변수 벡터로 어린이집 연간 증감률, 유치원 원아수, 유치원 교사수, 초등학교 교사수, 생산가능인구, 산출갭을 고려하고자 한다. 어린이집의 공급증가는 자녀를 보육하기 좋은 환경이 마련된 것으로 이해할 수 있으며, 이로 인해 출산율이 개선될 유인이 있다면 양(+)의 효과를 기대할 수 있을 것이다. 지역 내 유치원 원아수가 많다는 것은 다수의 사람들이 자녀를 보육하기 위해 해당 지역을 선택했기 때문에 발생한 현상으로 해당 지역이 출산 후 자녀를 보육하기 좋은 지역일 수 있다는 신호로 작동할 수 있기 때문에 변수로 포함하였다. 유치원 교사수와 초등학교 교사 수는 해당 지역의 교육 인프라의 대리변수로 포함하였다. 이는 자녀 출산 이후 일정 시기가 지나게 되면 자녀를 교육기관에 입학시켜야 하는데, 교사수가 많은 것이 교사수가 적은 것에 비해 교육을 더 잘 받을 유인이 있다고 보는 것이다. 생산가능인구는 15세부터 64세까지의 인구로 합계출산율에서 정의하는 가임기 여성의 연령인 15~49세를 포함한다. 생산가능인구가 증가하는 것은 해당 지역에 출산이 가능한 인구가 증가하는 것으로도 볼 수 있기 때문에 출산율 증가로도 이어질 수 있다. 산출갭은 경기변동을 통제하기 위해 포함한 것으로 실물경기가 좋을수록 출산이 증가할 수 있기 때문에(박진백, 이재희, 2016), 이 영향력이 관측된다면 양(+)의 값으로 추정될 것이다. α_i는 지역별 요인에 의해 차별적일 수 있는 요인을 통제하는 지역고정효과이며, ϵ_it는 i.i.d.를 따르는 잔차를 의미한다.

그런데 출산을 고민하고 있는 부부는 출산을 하는 현재 시점이 아닌 그 이전의 경제상황에 영향을 받는다고 보는 것이 보다 합리적일 것이다. 식(1)의 실험설계는 동일 시점에 의한 영향력이기 때문에 출산을 고민하고 있는 부부가 참고했을 영향력으로 보기 어렵다. 출산은 임신 10개월 이후에 하게 되고, 자녀 출산과 관련한 결심에 선행하여 주택가격을 참고하였다면, 출산 전 최소 1년이상 시차가 존재할 수 있을 것이다. 이에 본 연구는 다음과 같이 주택가격을 1년 전, 2년 전, 최근 3년 평균 수준을 고려하고자 한다.

여기서 $$ \Delta H{P}_{it}^{Type}$$는 1년 전 주택가격 변동률, 2년 전 주택가격 변동률, 최근 3년 주택가격 변동률 평균을 나타낸다. 이 3개의 회귀분석을 통해 추정한 회귀계수값과 통계적인 유의성을 통해 출산을 고민하고 있는 부부가 가장 많이 참고할 최근 주택가격 변동률 특성을 확인할 수 있을 것이다.

정부는 주택시장 안정화를 위하여 수요를 억제하는 정책을 통해 가격안정화를 유도하기도 하며, 주택공급을 늘려 초과수요 부분을 해소함으로써 가격안정화를 유도하기도 한다. 이 관점에서 주택공급이 늘어나면, 초과수요가 해소되어 주택가격이 하락하고, 이에 출산율이 개선될 여지가 있다고 이해할 수 있다. 다만, 서울의 경우 주택에 대한 수요가 타 지역에 비해 현저히 많은 수준이고, 특히 서울의 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)는 주택가격이 매우 높으며, 최근 상승률 또한 매우 높았던 것이 사실이다. 이를 고려하여 본 연구에서는 다음과 같이 식(2)의 기본 모형에 주택공급률을 추가하여 분석하고자 한다.

여기서 Type3는 최근 3년 주택가격 변동률 평균을 나타내며, $$ H{S}_{it}^{type}$$는 해당지역 i의 t시점에 전체 주택에서 준공이 완료된 주택에서 멸실주택을 제외한 값의 비율을 나타낸다. 주택공급률의 type은 전체 주택과 아파트로 구성하였다. 식(3)에 의한 회귀분석은 주택가격 상승률이 높은 강남4구와 그 외 21개구를 구분하여 분석함으로써 지역에 따라 차별적인 주택가격 상승률이 출산율에도 차별적인 영향을 미칠 수 있는지를 분석하고자 한다.

1. 회귀분석 결과

표 1은 주택가격 제약조건하에서 서울의 합계출산율 결정요인을 분석한 결과를 나타낸다. 먼저 (1)열의 결과를 살펴보면, 당해년도 아파트가격은 합계출산율과 음(-)의 관계를 나타내는 것으로 분석되었다. 그러나 임신기간이 10개월이고, 자녀를 가질 의향이 있는 부부가 출산 여부를 결정할 때 검토하게 되는 경제상황은 임신 이전기간임을 고려한다면, 이들 부부가 검토할 주택가격은 최소 1년 전부터라고 추측할 수 있을 것이다. 이 점을 고려하여 본 연구에서는 1년 전 아파트가격, 2년 전 아파트가격, 최근 3년 평균 아파트가격을 자녀계획을 하는 단계에서 검토하는 주택가격으로 가정하여 (2)~(4)열까지의 회귀분석을 시행하였다. 분석결과, 합계출산율에 영향을 미치는 아파트가격은 출산 2년 전 가격과 최근 3년 평균 가격인 것을 확인할 수 있다. 특히, 3년 평균 아파트가격의 계수 값이 가장 큰 점을 고려하면, 부부가 출산여부를 결정할 때에는 최근 3년간 주택가격 추이에 강한 영향을 받는다는 것을 알 수 있다. 즉, 최근 3년간 주택가격이 큰 폭으로 상승했다면, 출산을 기피할 유인이 더욱 커진다는 것이며, 지금 주택가격이 상승하고 있다면, 향후 3년간은 출산율이 더 감소할 유인이 있음을 시사하는 것이다. 이 점을 고려한다면, 저출산 극복을 위한 바람직한 주거복지의 방향성은 주택 매매가격 안정이라고 할 수 있을 것이다.

<표 1>

주택가격 제약하의 서울 합계출산율 결정요인 분석

어린이집 공급과 출산율의 관계를 살펴보면, (1)열에서는 어린이집 공급이 통계적으로 유의한 수준에서 설명력을 가지지 못하였다. 그러나 (2)~(3)의 분석결과에서는 어린이집 공급의 증가는 서울의 합계출산율 개선에 도움이 되는 것으로 분석되었다. 제한적인 결과이긴 하지만, 자녀를 보육할 수 있는 기관이 충분히 갖추어져 있는 것이 자녀 출산에 긍정적일 수 있다고 해석할 여지가 있으며, 보다 적극적으로 해석할 경우 자녀 보육에 대한 편의의 증대는 개인에서 그치는 것이 아니라 사회적으로 출산율 개선으로 이어질 수 있다는 점에 주목할 필요가 있는 것이다. 지역 내 유치원 원아수의 증가는 출산율 증가와 관계있는 것으로 분석되었다. 이는 다수의 사람들이 자녀를 보육하기 위해 해당 지역을 선택했기 때문에 발생한 현상으로 해당 지역이 출산 후 자녀를 보육하기 좋은 지역일 수 있다는 신호로 작동하기 때문으로 보인다. 유치원과 초등학교의 교사 수는 향후 자신의 자녀가 다녀야할 교육기관의 교육 인프라 수준을 나타내는 변수로 볼 수 있다. 분석 결과에서는 현재 확인 가능한 교육기관의 인프라 수준에는 출산율이 반응하지 않는다는 점을 확인할 수 있었다. 이는 출산을 하는 단계에서는 자녀의 교육보다 자녀의 보육 문제가 더 시급한 문제임을 시사하는 것이다. 그리고 생산가능인구의 증가는 합계출산율 증가에 영향이 있는 것으로 분석되었다. 이는 생산가능인구가 증가하는 것은 해당 지역의 실물경기가 긍정적이라는 신호로 해석할 수 있고, 이는 해당 지역에 출산이 가능한 인구가 증가하는 것으로도 볼 수 있기 때문에 출산율 증가로도 이어지는 것이라 판단할 수 있다. 실물경기 상황을 나타내는 산출갭은 합계출산율과 양(+)의 관계로 분석되어 경기상황이 좋을수록 출산을 더 하는 경향을 확인할 수 있다.

표 2는 주택공급을 늘리는 정책이 출산율과는 어떤 관계를 갖는지를 분석한 결과를 나타낸다. 주택공급이 늘어나면 그간 수요가 많아서 가격이 상승한 부분은 안정이 되고, 사람들의 주거가 안정될 수 있다. 그러나 서울과 같이 전국에서 유입되는 인구가 많은 지역에서는 이 효과가 제한적일 수 있고, 특히 투기수요는 가격을 상승시켜 차액에 의한 이익을 극대화시키는 것을 목적으로 하기 때문에 가격이 안정화되지 않고, 오히려 가격상승을 부추길 수 있다. 만약 투기수요가 만연하여 주택공급이 주택가격을 상승시킬 유인이 있는 시장이라면, 주택가격 상승에 따른 출산율 저하는 더욱 심화될 가능성이 있다. 분석 결과를 살펴보면, 전체 주택의 주택공급률은 합계출산율과 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다. 그러나 (2)열의 아파트의 주택공급률의 증가는 합계출산율을 낮출 유인이 있는 것으로 분석되었다. 단독, 다가구, 연립주택 등의 주택유형에 비해 주택형태가 규격화되어 있고, 주거의 선호가 높은 아파트는 투자를 목적으로 하는 수요가 선호하기 때문으로 이해된다. 특히, 서울을 강남4구와 그 외 21개구로 나누어 분석한 결과를 살펴보면, 강남4구의 아파트공급 증가는 출산율을 낮추는 효과가 21개구에 비해 평균 2배가 넘는 것을 확인할 수 있다. 또한, 최근 3년 평균 아파트가격 수준이 출산율에 미치는 영향 역시 강남4구가 –0.629로 서울21개구의 –0.320에 비해 높은 수준인 것을 확인할 수 있다. 이는 강남4구의 아파트가격이 타지역에 비해 비싸고, 최근 상승폭이 매우 컸던 점을 고려하면, 출산을 고려하는 사람들의 출산율을 낮출 유인과 무관하지 않을 수 있다고 해석할 수 있다. 다만, 강남4구의 아파트가격이 큰 폭으로 상승함에 따라 그 지역에 거주하는 사람들이 출산을 적게 하는 것인지, 주택가격이 상대적으로 저렴한 타 지역으로 이주하여 출산을 하는 것인지에 대해서는 추가 연구가 필요하여 해석에 주의가 필요하다.

<표 2>

주택공급의 서울 합계출산율 영향력 분석

2. 주택가격의 합계출산율 하락 기여수준 평가

본 연구는 회귀분석 결과에 기초하여 다음과 같이 서울의 각 지역별 주택가격 상승이 구체적으로 합계출산율 하락에 기여한 수준을 추정하고자 한다. 식(4)는 표 1의 회귀분석 결과 중 (1)열의 계수값을 활용하여 분석하고자 하며, ΔHP_it는 서울의 구별 연간 아파트가격 변동률을 나타내며, ΔF_it는 전년대비 합계출산율 변동 수준을 나타내며, C_i는 아파트가격 상승이 합계출산율 상승에 기여한 수준(%)을 나타낸다. 이와 같은 평가는 서울 주택가격이 상승한 2014년부터 2018년까지를 분석대상으로 설정하고자 한다.

표 3은 식(4)에 의해 평가한 아파트가격 상승에 의한 합계출산율 감소영향력 분석결과를 나타낸다. 분석결과를 살펴보면, 아파트가격 상승에 따라 합계출산율이 큰 폭으로 하락한 기간은 2018년으로 평가되며, 2014년부터 2018년까지 5년간 아파트가격 상승 영향에 따라 합계출산율이 하락한 수준은 서울 평균 0.054명으로 평가된다. 이는 실제 출산율 감소분의 24.2% 수준으로 평가된다. 아파트가격 상승에 따라 출산율이 가장 많이 하락한 지역은 강남구(-0.077명), 강동구(-0.073명)으로 최근 주택가격 상승을 견인했던 강남4구가 상위권에 포진하고 있음을 알 수 있다. 상대적으로 아파트가격 상승에 의한 출산율 감소수준이 적었던 지역은 중랑구(-0.028명), 종로구(-0.037명) 순으로 분석된다. 서울의 대부분의 지역이 아파트가격 상승에 따라 출산율이 감소한 것으로 이해할 수 있으며, 특히 성동구(50.0%), 강동구(33.3%), 영등포구(33.3%), 강남구(33.2%) 순으로 출산율 하락기여율을 평가할 수 있다. 지금까지 다양한 연구들에서 주택가격 상승이 출산율을 낮출 가능성을 지속 언급해왔지만, 구체적으로 주택가격이 출산율 하락에 기여한 수준이 얼마인지는 알 수가 없었다. 본 연구는 기존 연구들과 유사하게 주택가격과 출산율의 관계를 분석해냈을 뿐만 아니라 주택가격 상승이 실제 출산율 하락에 얼마나 기여했는지를 제시하였다. 그리고 이와 같은 분석 결과에 따라 저출산 극복을 위한 다양한 정책 중 주택가격 안정화가 매우 시급한 부분이라는 점을 이해할 수 있다.

<표 3>

아파트가격 상승에 의한 합계출산율 감소영향력 평가 (단위: 명, %)

1. 결과요약 및 시사점

본 연구는 서울시를 대상으로 주택가격과 주택공급이 출산율에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과, 합계출산율은 아파트가격과 음(-)의 관계로 분석되어 아파트가격 상승이 출산율 하락과 관계있는 것으로 분석되었다. 특히, 자녀계획, 임신, 출산 기간을 고려하여 출산 1년전, 2년전, 최근 3년 평균 수준의 아파트가격을 대상으로 분석한 결과 3년 평균 아파트가격이 높을 경우 출산율이 가장 큰 폭으로 하락하는 것으로 분석되었다. 이는 부부가 자녀계획을 할 때 최근 3년간 주택가격을 참고할 가능성이 높으며, 주택가격이 큰 폭으로 상승하는 추세라면 출산을 포기하는 형태로 이어질 수 있음을 시사한다.

또한, 주택공급의 증가는 출산율 하락과 관계있는 것으로 분석되었다. 주택공급이 늘어나면 그간 초과수요에 의해 가격이 상승한 부분은 안정이 되고, 사람들의 주거가 안정될 수 있다. 그러나 서울과 같이 전국에서 유입되는 인구가 많은 지역에서는 이 효과가 제한적일 수 있다. 특히, 투기수요는 가격을 상승시켜 차액에 의한 이익을 극대화를 위해 형성되기 때문에 주택공급으로 인한 투기수요 형성은 오히려 가격상승을 부추길 수 있다. 서울시의 경우, 주택공급에 의해 주택가격이 안정화되는 영향력이 제한되기 때문에 주택공급이 출산율 하락으로 이어지는 것으로 이해할 수 있다. 이와 같은 아파트가격 상승에 따른 출산율 하락 기여 수준은 서울 주택가격이 지속 상승한 2014~2018년까지 감소한 합계출산율 0.222명 중 24.2%에 해당하는 것으로 분석되었다.

본 연구는 주택가격과 출산율이라는 주제를 하위 주택시장까지 확장한 연구로 기존 연구와 비교해 다음의 몇 가지 점에서 차별성이 있다. 첫째, 본 연구는 국내 광역지자체를 대상으로 연구를 한 김민영, 황진영(2016), OECD 국가를 대상으로 연구를 한 박진백, 이재희(2016)의 연구와 유사하게 주택가격 상승은 출산율 하락으로 이어질 수 있다는 실증적 증거를 제시한 점에서 유사하지만, 기존 연구들과 다르게 분석 지역을 서울시 25개구를 대상으로 분석하여 기존 분석 결과을 하위 주택시장으로 확장하였다. 또한, 주택가격의 형성 요인이 차별적일 수 있는 강남 4개구와 비강남 21개구를 구분하여 분석하여 투기수요에 의한 주택가격 상승 영향력을 도입함으로써 기존 연구와 크게 차별된다. 즉, 기존 연구들이 국가 단위나 광역지자체 단위의 거시적인 차원에서 분석이 이루어졌다면, 본 연구는 기초지자체 단위로 분석을 하였고, 국가 단위나 광역지자체 단위로 분석할 수 없는 하위 지역별 주택가격 격차에 따른 출산율 영향을 측정하여 기존 연구의 논의를 확장한 것이다.

둘째, 신혼부부가 자녀계획을 세우는 시기에 참고하게 되는 다양한 요인 중 하나인 주택가격에 대해 출산 1년전, 2년전, 최근 3년 평균과 같은 다양한 요인들을 분석함으로써 해당 주택가격들이 자녀계획에 어떤 영향을 미치는지를 제시하였다. 이는 기존연구들이 임신기간을 고려하여 1년전 주택가격을 설명변수로 설정한 것과 유사한 개념으로 이해할 수 있지만, 자녀를 계획하는 단계에서 자신이 거주하거나 거주하길 기대하는 지역의 주택가격이 최근 몇 년간 가파르게 상승했을 경우 자녀출산을 포기하게 될 가능성까지 분석한 것으로 이해할 수 있다.

셋째, 본 연구는 주택가격 상승이 출산율 하락에 기여한 비율을 제시하여 주택가격 상승으로 인한 출산율 하락에 대한 사회적인 비용을 구체적으로 제시하였다. 한 사회에서 주택가격이 과도하게 상승하게 된다면, 다양한 사회적 비용을 지불하게 될 것이다. 이 연구의 관점에서는 서울과 같이 최근 몇 년간 과도하게 가격이 상승한 투기시장에서는 일부 사람들은 투자를 통해 높은 수익을 얻게 되겠지만, 상대적으로 사회 초년 시기에 충분한 재산이 없는 상태에서 자녀까지 출산해야하는 신혼부부의 경우 출산을 포기하는 형태로 이어질 수 있다. 본 연구의 분석결과에서는 서울의 출산율 하락분의 15~50%가 주택가격 상승으로 인한 것이라는 새로운 연구결과를 제시하였다.

2. 정책 제언

본 연구의 분석 결과는 다음의 몇 가지 정책적 함의를 가진다. 첫째, 장기적으로 지속가능한 경제를 위해 저출산이 개선되어야 하며, 이를 위해서 주택가격 안정화가 선결되어야 한다. 현재의 저출산은 향후 20~30년 후 우리나라에서 살아갈 인구가 감소한다는 의미이다. 인구가 지속적으로 감소하는 사회는 해당 경제를 지탱하는 수요가 감소하는 것으로, 사회 전반의 공급을 줄이고, 성장잠재력을 낮추게 된다. 지속가능한 성장을 위해서는 저출산이 충분히 해소될 필요가 있는 것이다.

둘째, 정부는 서울과 같이 초과수요인 시장에 주택을 공급하면, 주택을 건설하는 과정에서 해당 주택의 가격뿐만 아니라 주변 시세까지 상승시킬 유인이 있음을 인지하고, 전매규제 등과 같이 투기차단 정책을 통하여 주택가격을 안정적이도록 유도해야 한다. 지금과 같이 아파트를 분양하면 높은 청약 경쟁률을 기록하고, 당첨된 아파트를 되파는 과정에서 과도한 프리미엄 지속된다면, 주택을 공급하더라도 주택가격은 지속적으로 상승할 수 있고, 이는 저출산 문제를 더욱 심화시킬 수 있어 바람직하지 않다고 판단한다.

셋째, 신혼부부를 위한 주택공급이 보다 확대되어야 할 것이다. 신혼부부가 주택가격에 민감하게 반응하여 출산을 포기하는 근본적인 이유는 그들의 주거가 안정되어있지 않기 때문이다. 신혼부부가 주택을 매입할 경우 일정금액 범위내의 주택에 대해서는 유리한 금융조건으로 대출이 이루어지도록 지속적으로 제도를 시행할 필요가 있고, 저소득층에 대해서는 장기임대주택이 공급되는 것이 바람직하다.

넷째, 신혼부부에 대해 양질의 주택이 공급될 수 있는 체계를 갖추어야 한다. 안정적이고 양질의 주거환경은 출산의도를 높이는 것으로 알려져 있다(Vignoli et al., 2013). 주택가격 상승 영향이 적은 주택공급은 공공임대주택이 대표적이지만, 해당 주택은 상대적으로 면적이 협소하고, 주택의 품질이 낮아 자녀를 낳고 키우기에 적절하지 못한 경우가 많다. 또한, 임대주택에서 거주하게 될 경우, 빈곤 가구라는 낙인이 찍히는 우려도 존재한다(서울신문, “임대주택 사는 걔, ‘캐슬’ 사는 우리 애랑 같은 길로 못 다녀”, 2018). 이와 같은 문제를 해결하기 위해서는 공공임대주택과 민간주택의 주거 품질의 차이를 줄이고, 공공임대주택에 대한 인식을 개선하기 위한 노력이 병행되어야 할 것이다.

추가적으로 어린이집 공급과 초등학교 교사 수 등 보육 및 교육관련 변수를 투입하여 분석한 결과 초등학교 관련 변수는 유의하지 않았으며 어린이집 공급 수준만 합계출산율에 근소하게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 제한적인 결과이긴 하지만 상대적으로 초등학교보다는 자녀의 돌봄 기능이 강한 보육기관이 충분하게 공급되어 있는가가 출산율과 더 밀접하게 관련 있는 것으로 나타났다. 특히, 서울은 서울형 어린이집 정책 등 보육서비스의 공공성을 강화하고 어린이집 보육서비스의 품질 강화를 위한 노력 수준이 높은 지자체이기 때문에 상대적으로 양질의 보육기관 등이 공급되고 있고 이러한 효과가 출산율에 연동된 것으로 추정된다. 하지만 본 연구에서는 국공립어린이집 및 서울형 어린이집 수, 어린이집의 보육서비스 품질 수준 등의 보육서비스의 공공성과 품질 수준을 측정할 수 있는 변수까지는 투입하지 못하였기 때문에 추후 연구에서 면밀하게 분석할 필요가 있다.

3. 연구의 제한점

본 연구는 다음의 몇 가지 점에 있어 한계가 있다. 첫째, 본 연구의 분석 결과는 직접적으로 출산율에 미칠 수 있는 주거비 부담 수준까지는 분석하지 못하였다. 물론 주택가격이 상승하면 주거비 부담이 상승할 가능성이 있지만 전술한 것과 같이 자산 증대 효과와 맞물려 있고, 일부 연구 결과에 따르면 주택가격이 하락하게 되면 가계부채의 위험성이 높아질 수 있기 때문에(김승욱, 남영욱, 2012), 주택가격 하락이 주거비 부담 및 위험성을 높일 가능성도 존재한다. 향후 연구에서는 주택소유 유무, 임대 여부, 대출 비용, 소득 또는 생활비 중 주거비가 차지하는 비율(슈바베 지수: Schwabe index) 등을 통합적으로 고려한 연구가 진행될 필요가 있다.

둘째, 본 연구는 주택가격 상승에 따른 타지역 이주 가능성이 연구에 고려되지 않았다. 서울과 같이 최근 몇 년간 주택가격이 급격히 상승한 지역에 거주하는 부부가 출산을 계획한다면, 출퇴근 시간이 너무 길지 않은 경기도 지역으로 이주하여 자녀를 출산하고 살 가능이 높다. 본 연구는 신혼부부들이 현실적으로 선택할 수 있는 사항을 분석모형에 포함하지 않았다. 향후 연구에서는 특정 지역에서 주택가격이 상승할 경우, 어느 연령의 사람들이 타 지역으로 이주를 하게 되며, 이 때 출산율도 신혼부부 연령대 인구의 이주가 높은 지역에서 높아지는 경향이 있는지를 분석함으로써 본 연구의 한계점을 개선할 필요가 있다. 셋째, 본 연구는 신혼부부의 출산에 영향을 미치는 부동산 시장의 범위를 매매시장으로 한정하고 있으나, 주거비부담 자체가 출산에 영향을 미칠 유인이 있으므로 임대차시장 역시 함께 고려할 필요가 있다. 다만, 매매시장과 임대차 시장간에는 상호 주고받는 영향이 있기 때문에 하나의 회귀식에서 고려할 경우 변수 간 독립성이 훼손되는 다중공선성 문제가 발생할 유인이 있다. 향후 연구에서는 능형회귀모형(Ridge Regression Model)과 같이 다중공선성을 통제할 수 있는 모형을 활용하여 임대차시장을 함께 고려한 연구가 수행될 필요성이 있다.